随着一线城市核心区域的土地越来越稀有，存量市场称为商业地产商角逐一线商业的主战场，而龙湖商业似乎有些姗姗来迟。

9月27日，龙湖上海华泾天街商业项目正式开业，这是龙湖商业在全国开业的第32座商场，上海和苏州开业运营的第4座天街项目。

2016年以来，龙湖商业在上海和苏州已开业运营4座天街和1座星悦荟，分别是上海虹桥天街、苏州狮山天街、上海宝山天街、上海闵行星悦荟和此次开业的上海华泾天街。

值得一提的是，这是龙湖继去年9月下旬开业的北京房山天街后，第二个通过收并购后进行改造开业的天街项目，也是其在华东开业的首个收并购改造项目。

过去，龙湖在商业地产的扩张上，大多通过招拍挂，以住养商等传统模式，未踏入过存量改造领域。不过，在一线城市拿地逐渐困难的情况下，想要获得优质的项目扩大投资物业的规模，收并购的改造成为新的渠道。

另一方面，对重商的龙湖华东区域而言，此前的虹桥和宝山天街，都位于城市非核心区域，尽管龙湖有一定的品牌号召力，但从地段和表现上而言，都不及主城区的核心商业，因此，收并购也不得不成为龙湖新的选择。

龙湖商业收并购探索

据了解，华泾天街前身为华泾商业商务中心，位于上海核心城区徐汇区华泾板块正中心，毗邻外环线徐浦大桥，于2012年开业。

2018年3月，龙湖宣布与上海华浦实业有限公司合作，以收并购合作形式拿下上述项目，并用一年半的时间对其进行改造和更新，龙湖拥有项目51%的权益。

作为区域内唯一的商业中心，龙湖上海华泾天街紧邻闵行区梅陇镇、吴泾镇等人口重镇，3公里内辐射32万常住人口、3万商务办公白领。

资料显示，项目总建筑面积80028平方米，改造后的华泾天街总体量6.5万平方米，出租率达到100%，上海华泾天街商场总经理张晔此前介绍，该项目将成为上海轨道交通19和23号线“华泾站”的地铁上盖。

据龙湖此前透露，在商业存量改造市场获取更多项目，扩大商业版图，将成为龙湖商业的战略路径之一。

年初举行的业绩会上，CEO邵明晓上也曾提及：“天街选址基本上都是一二线城市的地铁上盖项目，有良好的区位优势。”

一方面，近年来一线城市的中心区域出让的地块出让越来越少，竞争愈发激烈，高昂的土地价格和稀缺的土地资源，不管是对开发商还是投资商来说，获取土地做增量的机会越来越少。成本较低、利润空间大的存量改造一类的城市更新项目成为了房企们的新战场。

据观点地产新媒体了解，此前包括华润置地、大悦城、世茂、印力等国内知名的商业地产都曾做过商业存量改造项目，龙湖则属于相对较迟进入的一批。

此外，随着拥有资金优势的房地产基金大量进入存量市场，传统地产开发商面临的挑战愈发激烈。

另外从体量上看，北京房山天街和上海华泾天街的商业体量都不足10万平方米，是天街产品中体量相对较小的，而截至目前只推出2个存量改造项目，也体现龙湖在这一领域的谨慎。

据龙湖方面透露，在未来，龙湖商业将通过招拍挂和收并购并举的措施，增加在一二线城市核心区位的空间布局。

另一方面，相比增量而言，改造一个存量物业的难度并不低，这不只是外观和租户的改变，楼体结构老化所带来的楼层设计、能源、电梯、采光与通风系统更新等一系列问题，龙湖都需要在时间段内解决。

此前，龙湖商业北京房山天街商场总经理王丛颖在接受媒体采访时就指出，“对于改造项目来说，不像做天街有成熟经验可参考，因此遇到了一些难点。”

而从龙湖透露的数据来看，龙湖上海华泾天街整体招商率与品牌同步开业率双双达成100%。另外半年报数据显示，2019年上半年北京房山天街的出租率也达到99.9%。

需要注意的是，消费市场随时都在改变，不断改造才是商业地产运营商唯一的不变。一个项目不能只依靠开业之初投入的精力和财力，更应在持久的运营过程中随时紧跟市场，迎合目标客群的偏好和特征。

华东商业掠影

作为公司的第二大主航道业务，投资物业在龙湖的比例举足轻重。基于此，龙湖早前就提出未来将用回款的10%作为上限，用于持有型物业。

而在龙湖的商业版图中，除了大本营重庆以外，华东区域成为其发力的重点。

观点地产新媒体获悉，今年以来，龙湖在南京接连计划建设龙湾天街、六合天街、江北天街、河西天街等4座天街，而未来两年内，龙湖商业将在沪苏落子超过15座购物中心。

据龙湖2019年半年报披露，龙湖目前已开业的商业项目包括22个天街，6个星悦荟，1个家悦荟，合计295.7万平方米的商场建筑面积。值得注意的是，在22个天街中，有13个都位于川渝，大本营对于现阶段龙湖商业发展的重要性不言而喻。

但27座即将于2019年以后开业的商业项目中，华东区域(江浙沪)的占比就超过了一半，达到了14个。截至到今年年底，龙湖计划开业商场数量将近40座，已开业商场面积达到近400万平方米左右。

不过，从目前的表现来看，华东区域尤其是上海天街的运营现状并不理想。

以极具代表性的上海虹桥天街为例，作为体量第四大的商业项目，约为17万平方米，2019年上半年的出租率为90.1%，较2018年末下降0.2%，较2018年同期则下降2.4%，是集团所有计入收租项目中出租率最低的天街。

在全国范围中，2019上半年龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元，同比增长39%。其中，商场收入为21.1亿元，天街仍然是其主力输出，贡献了约93.6%。商场的半年销售额为人民币123亿元，同比增长23%。

“2020年要达到60亿租金收入，指的是商业这一项。到2020年总计开业50个商业项目。今明两年开业量比较大，而且都是高能级城市的地铁上盖。”邵明晓曾表示。

显然，商业作为龙湖发展的四大马车之一，他对龙湖商业的发展极为自信，一方面源于天街选址的要求，另一方面则是出于运营能力和品牌效应。

事实上，作为房地产+的产物，持有型商业项目的经常性收入成为了近段时间房企转型的重点，例如旭辉、滨江等房企都有时间计划提高租金方面的收入，从而抵消对物业销售的依赖。

目前同时运作的众多天街商业项目和长租公寓“冠寓”的资金压力显然不小，这一类型的资金回报都需要时间。

然而，诸多房企在推行的CMBS和REITs等资产证券化手段，就目前来看，龙湖并未有相关案例。

此外，对于许多房企热衷的分拆上市融资的计划，邵明晓也并不急于变现，“商业现在还在孵化期，更不会轻易拿去卖，没有分拆上市计划。”

CFO赵轶在一个月前的年中业绩会上解答了龙湖资本运作逻辑，当商场NPI/COST大概运营到12-15%的时候，可能有些大的险资会寻求战略合作，会出让大概49%的股权给险资。同时，通过估值提升，将投入成本全收回并有一定收益，龙湖还能够操盘并表，能够收管理费。

不过目前，国内的商业地产商还未实现这一运作模式，龙湖在商业地产上的资本管理和运营策略也仍待考验。

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