近几年新增购物中心体量已呈停滞增长，2016年-2018年增速已连续三年下滑。天津作为准一线城市，零售商业竞争尤为激烈：诸多知名外资品牌百货先后退市；本土高端百货陆续进入混改阶段；各大购物中心生存空间狭窄，天津率先进入洗牌阶段。

激烈竞争之下，我们依然可以看到越发活力四射的项目，由嘉豪商业管理有限公司操盘的GIC基金的友谊路新业广场，连续7年保持高速增长，NOI率接近70%。那么，在资本市场趋于相对波动的当下，友谊路新业广场是如何为业主方提供了一份如此漂亮的答卷呢？对此赢商网采访了嘉豪商业管理有限公司总经理助理兼友谊路新业广场总经理赵亨句先生，为我们解密项目的焕新秘诀。

“大浪淘沙”，商业红海中的突围

友谊路新业广场地处天津市河西区，项目周边5公里范围内商业配套设施十分成熟，人均商业面积高达2.1平方米，远超出1.2平米国际标准，商圈内地标项目和地产旗舰项目林立。商圈白热化竞争让友谊路新业广场项目变得更加主动的迎接变革，凭借母公司嘉豪商业自身拥有的全链条商管服务优势，打造经营闭环，与“巨人”同台竞技，充分挖掘自身差异化优势。

在2019年的行业寒冬之际，友谊路新业广场逆势而上，日均客流、商户销售额持续增长，尤其在第三方公司美团的大数据统计当中，更是以“新业广场商圈”的名称代替了“友谊路商圈”，对友谊路新业广场在商战中取得的成绩做了大数据的肯定。

“数据为王”，准确定位精细运营

嘉豪商业作为以专业化服务著称的优质地产运营商，充分认识到依托经营“大数据”的智慧商业必将引领未来购物中心的发展，所以嘉豪商业在友谊路新业广场通过与第三方合作和自主研发相结合，全面打造了信息化建设平台，充分合理的将大数据和营销融合，升级了管理手段，完善了项目的服务功能和层次。

正是建立在数据分析处理的基础上，友谊路新业广场对核心商圈内目标客群的消费理念变化和消费趋势的转变做出了预判。赵亨句先生向赢商网表示，针对趋势的预判，友谊路新业广场及时调整经营定位，从原来单一、宏观的一站式购物中心的定位细化提炼出“简单、舒适、有温度”的概念，并通过精准营销传递给消费目标客群。同时大数据的一些分析直接主导了项目日常经营和汰换业改方向，而且对目标品牌的合作意向也产生了深度影响。

差异化经营，高效优质进行汰换升级

友谊路新业广场经过7年的经营，已经步入稳定期。在这个阶段，单一的追求项目经营主题差异化和品牌差异化，都会受到项目现有商户合作年限、业态布局及工程条件等现状制约，消费者的忠诚度因选择稀缺而降低。

面对这样的现状，赵亨句先生透露，“高效、优质的主动汰换”成为了友谊路新业广场在激烈的商圈竞争中得以完胜的“利器”，优质、高频率的品牌更新为项目注入了新鲜血液，高效精准汰换的背后是嘉豪商业总部对项目丰富的招商资源支持。

2019年上半年，项目在深化经营定位的前提下，依然保持“主动”态势，加强与社会认同感高的品牌紧密合作。据赵亨句先生介绍，项目业改共汰换品牌30家，租金收益逆势提升了5%，引入了珠宝界的领军品牌周大福、周生生，餐饮网红品牌见味花甲、井格火锅、鱼京都日本料理等多家知名企业。

截止到2018年底，友谊路新业广场品牌数量汰换率高达130%，汰换面积达到94%，这些高频次的汰换都是在保障整场经营的情况下实现的，顾客体验不断提升，业主收益逐年递增。如今的新业广场在同商圈中充分凸显了项目经营差异化，同时也通过新品牌的导入引导了顾客的消费习惯，提升了目标客群的忠诚度，确保了项目持续健康发展。

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