近年来，随着深圳发展重心北拓、深圳特区一体化进程加快，位于深圳中部位置的龙华区，得益于福田的发展外溢，以及高铁、地铁等交通配套的相继完善，开始承载着金融贸易、科技创新、交通枢纽、居住中心等多项使命，发展势头强劲。

据公开资料显示，2018年龙华区实现地区生产总值突破2400亿元，同比增长10%以上，在深圳各区中增速最快，GDP的增长离不开商业的贡献。

而早期的龙华商业是单个商业项目的“各自为战”，随着2011年深圳北站高铁站及地铁4号线开通之后，大型高新科技企业及高素质人才开始流入，区域内生活配套、商业价值、交通条件等均得到极大提升，更是吸引了星河、绿景、华侨城、招商蛇口、中航、万科、深圳地铁等众多知名开发商争相入驻，龙华未来或将迎来新一轮的商业项目集中爆发，片区商业前景一片向好。

有着“城市风尚生活引领者”之称的深圳龙华红山6979项目预计将于2019年年底入市，它由实力雄厚的招商蛇口与华侨城的两大央企历时数年重磅打造，致力于成为深圳文化艺术与商业街区完美融合的城市商业新地标。

整体商业环境简析

红山6979项目所在的深圳北站商圈属于龙华新兴商圈，位于深圳地理中心和城市发展中轴，地理位置十分优越。

与罗湖大剧院商圈、南山后海商圈等区域不同的是，深圳北站商圈凭借深圳北站优势形成“高铁经济商圈”，双地铁加上城市快速路，以及毗邻福田区的地缘优势，或将成为继罗湖、南山之外又一市级商业中心。　　

①沿地铁4号线一路向北的商业分布格局

深圳北站商圈汇集了缤果空间、佐阾香颂购物中心、龙华九方购物中心、U·ONE优城等多个在营的商业项目，从商业分布格局来看，这些商业项目沿着地铁4号线一路向北分布，并形成了“轨道+物业”的商业发展模式。

深圳北站商圈内居住人口达到了30.8万人，工作日客流约75.77万人，这些数字从侧面说明区域的生活居住、商务办公功能正在被释放。

②商务办公人群占比高 重文化、强体验、拼创意成为商圈商业项目发力方向

根据赢商大数据中心监测的信息，该商圈内业态以服装、餐饮、儿童亲子为主，在业态配比方面，服装/精品店铺265个，店铺数量占比41%；餐饮店铺有198个，总体业态面积占比31.74%；儿童亲子店铺有78个，总体业态面积占比12.11%。

根据城市规划，深圳北站商圈未来将重点发展成为以产业金融、信息服务、电子商务等为主的城市中心，而在客群画像方面，主要辐射城市精英、年轻家庭、学生等三大客群，其中商务办公人群占比更是达到60%以上。

这类人追求高端时尚、创新体验的新消费方式及潮流品牌，享受开放愉悦、充满文艺气息的购物氛围，重文化、强体验、拼创意是这类人的消费标签，也成为该商圈未来商业项目的主要发力方向。

③存量商业开业时间久 商圈内缺乏优质中高端、体验式商业体

从目前该商圈的存量商业情况来看，商圈内商业项目以佐阾香颂购物中心、龙华九方购物中心等为代表的存量商业项目均已开业5年以上，这些项目大多定位社区型、以解决周边家庭日常所需为主，商圈内面临优质中高端、体验式商业体的缺位。再加上该商圈现有的商业项目提供的产品质量与运营水平都参差不齐，导致部分客流流向福田、南山等高端购物中心。

而红山6979的出现，或将改变这一现状。该项目包含了32座独栋商业街区、4栋公寓、3栋写字楼以及酒店等多个版块，汇集生活零售业态、体验式公寓、文化演艺剧场与现代展览馆等多元业态，将城市文化、生活体验、风尚购物完美融合，全方位满足片区消费者消费诉求。

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