1月30日，香港渣打银行大厦28楼，董事长陈启宗（专题阅读）一行人步入恒隆系2018全年业绩会会场。

　　“好，我就一句话开个场，剩下的交给卢生来说。”

　　陈启宗仅用一句“陈式幽默”，便让现媒体的“长枪短炮”从自己身上移开，把恒隆系2018全年业绩会的焦点指向行政总裁卢韦柏。

　　“相信大家都已经看到我们的业绩了，公司的租赁业务总体符合我们之前的预期”，卢韦柏指，恒隆下半年租赁业务的收入增速明显加快。

　　陈启宗会上保持微笑，在他眼里，尽管因可售住宅货量减少使得总收入出现了下降，但核心租赁业务的收入获得稳定增长，2018年恒隆系的整体业绩还算靓丽。

　　但，或许让他真正高兴的是，一位可堪大任的“接班人”站在了这份“成绩单”的背后。

　　01 内地租务下半年加速

　　这一次，是接替陈南禄8个月以来，卢韦柏交出的首份“成绩单”。

　　根据公告，恒隆地产在2018年的总收入为94.08亿港元，大幅下滑16%；总营业溢利为68.22亿港元，跌幅达到14%。

　　曾被寄予厚望的卢韦柏，未能扭转恒隆总收入持续两年下跌。恒隆在公告中给出了解释：收入减少主要是由于2018年度出售的住宅较少。

　　2018年全年，恒隆地产物业销售收入为12.27亿港元，比2017年的34.2亿港元减少了36%，物业销售营业溢利7.62亿港元，比前一年的22.38亿港元大幅下降66%。

　　与住宅销售下滑的表现不同，恒隆地产物业租赁租金收入的整体表现优于2017年。

　　2018年，恒隆地产物业租赁总租金收入增加5%至81.81亿港元。陈启宗特意表示：“尽管恒隆部分租赁面积因进行资产优化而需暂时关闭，但我们的租赁物业仍持续增长。”

　　在租金收入构成当中，恒隆内地租赁物业的收入反超香港。其中，内地8个项目共为恒隆地产贡献了42.44亿港币，略超香港的39.37亿港币。

　　对此，卢韦柏称，“我们下半年内地物业的收入的增速，比上半年及之前一年明显加快。”

　　公告显示，恒隆地产内地物业以人民币计值的收入于2018年下半年及上半年按年分别录得6%及2%的增长。

　　其中，除上海以外的6个商场收入全年上升7%，而下半年更录得9%的增幅。而内地八个商场的收入增加3%至人民币27.55亿元，倘撇除港汇恒隆广场翻新期间的影响则上升6%。

　　对内地商业市场的现状和前景，卢韦柏的看法和陈启宗去年基本一致，“由于内地高端市场的表现回稳，我们对租赁市场表示审慎乐观。”

　　02 上海依赖症

　　尽管陈启宗会上的角色更多地扮演一个旁观者，但被问及恒隆是否会在粤港澳大湾区布局，他却主动作出否定：

　　“大湾区一定会成功，但是不同公司有不同策略，恒隆还是专注现有大城市的布局。”这样的表态，说明恒隆暂时不考虑广、深两个大湾区的核心城市。

　　一直以来，国内商场租金最昂贵的区域排名中，北上广深名列前茅。但这些一线城市中，恒隆只布局了上海，业界对其“一线城市，死守上海”的战略依然心存疑虑。

　　彼时，在粤港澳大湾区规划细则即将出台之际，便引来多家商业地产商抢食。

　　万科旗下的商业地产平台——印力集团，去年刚完成收购凯德旗下20家购物中心的大动作，其中有5个项目分布在大湾区范围内。目前，印力在广、深两座城市里拥有多个商场项目。

　　新世界中国，在大湾区的总投资量超过400亿元，在广州、佛山、深圳等城市都新增了大量土地储备，是在大湾区投资量最大的香港房企。仅在2017年，新世界中国就在深圳前海、太子湾、广州增城等地新增土地储备80万平方米，从2016年开始计算则新增了4个项目。

　　同为港企的新鸿基也不甘落后，于2018年5月成功投得广州南沙庆盛枢纽区块地块。按照新鸿基规划，这是继广州天环广场、天汇广场等之后，另一个质素超卓的指针性商业项目。

　　反观恒隆地产，其“上海依赖症”非常严重。

　　2018年，上海两座恒隆广场收入高达23.54亿，沈阳、济南、天津、无锡均为1、2亿元。这也意味着，恒隆商场一半以上的租金收入都由上海项目贡献。

　　而本年度上海港汇恒隆进行了整修工程，对其出租率产生一定影响，从而导致租金减少9%，但是体量大也直接影响了恒隆广场的全年营收表现。

　　未来，恒隆能否摆脱这种布局模式的困境？或许还需交由下一任接班人来回答。

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